Zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością zawarcia umowy deweloperskiej. Jest to dokument regulujący zobowiązania pomiędzy deweloperem a przyszłym nabywcą nieruchomości. Aby uniknąć problemów w przyszłości, warto dokładnie przeanalizować umowę przed jej podpisaniem. Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty, na które należy zwrócić uwagę.
1. Status prawny gruntu i dewelopera
Przed podpisaniem umowy należy zweryfikować status prawny gruntu, na którym powstaje inwestycja. Deweloper powinien posiadać prawo własności, użytkowania wieczystego lub odpowiednie pozwolenia na budowę. Warto sprawdzić też wpisy w księdze wieczystej gruntu, aby upewnić się, że nie ciążą na nim hipoteki lub inne ograniczenia.
Dodatkowo warto zweryfikować kondycję finansową dewelopera oraz jego dotychczasowe inwestycje. Opinie dotychczasowych klientów mogą pomóc ocenić rzetelność i terminowość firmy.
2. Szczegółowy opis nieruchomości
W umowie deweloperskiej musi znaleźć się szczegółowy opis nieruchomości, w tym:
- – powierzchnia mieszkania,
- – liczba pomieszczeń,
- – standard wykończenia,
- – przynależne części wspólne (np. komórka lokatorska, miejsce parkingowe),
- – lokalizacja mieszkania w budynku.
Opis ten powinien być zgodny z prospektem informacyjnym oraz załączonymi planami. Należy zwrócić uwagę, czy deweloper przewiduje możliwość zmian aranżacyjnych i na jakich zasadach.
3. Harmonogram wpłat
Deweloperzy zazwyczaj wymagają wpłat w transzach, zgodnych z postępem prac budowlanych. Ważne, aby harmonogram wpłat był dostosowany do faktycznego etapu realizacji inwestycji. Należy sprawdzić, czy w umowie przewidziano zabezpieczenie środków klienta, np. poprzez rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty.
4. Termin realizacji inwestycji i odbiór lokalu
Umowa powinna jasno określać termin zakończenia inwestycji oraz zasady odbioru lokalu. Warto sprawdzić, jakie są konsekwencje opóźnień ze strony dewelopera, np. w formie kar umownych. Przy odbiorze lokalu należy mieć możliwość zgłoszenia ewentualnych usterek i ustalenia terminu ich usunięcia.
5. Zmiany w projekcie inwestycji
Deweloper zastrzega sobie czasem prawo do wprowadzenia zmian w projekcie budowlanym. Należy dokładnie przeanalizować, jakie zmiany mogą zostać wprowadzone i czy wymagają one zgody nabywcy. Zbyt duża swoboda dewelopera w tym zakresie może skutkować nieprzyjemnymi niespodziankami.
6. Cena i dodatkowe koszty
Umowa powinna jednoznacznie określać cenę nieruchomości oraz sposób jej zapłaty. Ważne jest również sprawdzenie, czy przewidziano dodatkowe koszty, takie jak:
- – opłaty za przyłącza mediów,
- – koszty zarządzania częściami wspólnymi,
- – opłaty notarialne.
Zawsze warto zapytać o wszelkie potencjalne ukryte koszty.
7. Klauzule niedozwolone
Umowa deweloperska nie może zawierać klauzul niedozwolonych, takich jak jednostronne prawo dewelopera do zmiany ceny lub warunków umowy. Przed podpisaniem dokumentu dobrze jest skonsultować się z prawnikiem, który pomoże ocenić jej treść i wychwycić niekorzystne zapisy.
8. Warunki odstąpienia od umowy
Warto sprawdzić, jakie są warunki odstąpienia od umowy przez obie strony. Prawo daje nabywcom możliwość odstąpienia od umowy w przypadku braku rachunku powierniczego lub niezgodności inwestycji z umową. Ważne, aby w umowie zapisano jasne procedury odstąpienia i ewentualne zwroty wpłaconych środków.
Podsumowanie
Podpisanie umowy deweloperskiej to kluczowy etap zakupu nieruchomości. Skrupulatne przeanalizowanie jej zapisów pozwala uniknąć problemów prawnych i finansowych w przyszłości. W przypadku wątpliwości zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Materiał przygotowany przez redakcję portalu Beldom.pl
